幸福新城

黄海金沙滩海岸

撒加527 发表于 2021-1-5 17:37
看你买的用途，如果你是赌芝罘中学，那你可以买三盛蓝光都可以。
假如不以学区房为目的，或者不能接受，万 ...

上实那块地就是我们公司总部拿下的！有一些楼盘销售不是你想像的那么简单，上实作了“价格双规制”的策略，有风险控制的兜底策略，上实投资的主要方向是国际妇儿医院、上实电竞和上实上古里等服务实体项目，所以上实的楼盘销售作了两手准备：一，有可能卖个相对高的价格，从而获得可观的收益；二，如果楼盘销售不乐观，那么会以非常大的优惠在自己的内部销售，让自己所投资的产业工作人员获得优惠的内部价格。上实国际妇儿医院工作人员至少有四百人，其中高中级领导层和主任、副主任医师要从上海等地区调动，大约得一百多人，另外上实电竞和上实上古里的高中层领导也要从上海地区调入，所以性价比高的房子和优惠房首先会满足自己产业内部的人的，外面的人捞不着。还有，三盛还得给新华网融媒体留出一部分房源，新华网融媒体的高中层领导将从北京调动。还有两点需要考虑：一，每年春季是银行放贷的时候，开发商不存在还贷压力，只有在年底为了还贷，而打折卖出一些房子去还银行贷款，以获得良好的信用，等明年开春容易获得新的贷款；二，开发商如果整体楼盘卖掉五分之三的话，它的成本就收回大部分了，就没有资金压力了，剩下的房子肯定会取消优恵，然后就可以悟盘了，毕竟房子不是大白菜容易坏掉，悟个三年、五年慢慢卖就不着急了！

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ytyh123 发表于 2021-1-5 18:13
挺好的，近几天好像有特价房

你可以看看我刚才写的评论，有一些东西我是不想写的，必要的时候出来透点东西！

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撒加527 发表于 2021-1-5 18:47
拿地一年了，不动弹，这已经说明一个问题了吗。上实不着急的等这卖高价。按照我的猜测，他的心目中的价位 ...

这些有服务业产业投资的投资机构的地产销售规划与单纯的房地产商（比如蓝光和万科）完全不一样，他们服务业产业投资额比他们的地产的投资额大得多，对于他们来说是可进可退，他们有完全的主动权和控制力，他们可以把房价抬得很高，就算卖不出去，他们完全可以打折给自己产业内部员工，他们没有销售压力，靠服务业产业挣钱也不错！

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团子_ 发表于 2021-1-5 18:49
我看幸福新城看了挺多的了，这还真是干货。但是你没有讲现在这个价格到底合不合适啊

我以前写了一篇幸福新城房价的成本核算帖子，后来我让小管家给删了！里面有两个标准：一，拆迁成本；二，幸福二手房参考均价（主要以1999年以后盖得房子算加权平均数，七、八十年的老旧房不在统计之内）。

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团子_ 发表于 2021-1-5 19:10
还真是哈。三盛卖的还挺不错的。我觉得降价也不太可能会降。如果我想入手还是不能靠太久

你可以参考一下开源新村A区、裕顺家园、三村、五村和华信家园的房价，许多是二十年左右的房子，低于12000元每平买不下来，三村和五村的祥和学区房卖到14000元左右的价位！幸福片区当然也有便宜的房子，比如幸福河小区和支农里，房龄有35年，非常老旧了，也得10500元每平的价位；还有开源新村B区和万泰花园，由于没有房产证和土地证，所以也便宜！所以，你不能把幸福片区的房子作个大平均，必须把35年的老房子和没有房产证的房子剔除掉，才能客观评估幸福房价！其实幸福二十年之内的二手房价格并不低。

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撒加527 发表于 2021-1-5 19:23
是，他们是没压力。但是对买房者呢，没啥优惠

政府是在“抛砖引玉”或者说“舍不得孩子套不住狼”的招商模式！地产的楼面价三、四千元每平，很优惠了，是利益的让与，主要看中的是他们服务业的产业投资了，服务业的产业投资未来可以为烟台每年都产业持继续的产值和税收，不像莱山区的模式，莱山区把地卖了，今年有很不错的财政收入，以后就没有了，完全是短视行为！

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撒加527 发表于 2021-1-5 19:36
嗯，有产业，这个确实不错。那以黄金兄的意思，这些楼盘，选哪个好呢，或者说，以什么做参考？

幸福新城房产销售头三年是一个阶段，处于犹豫和观望期，三年过了以后，因为许多产业项目建设完成，会招聘和吸引大量的年青人进入，并且学校建设也正式落地，房价会迎来一个上升期，因为各项利好能真正看得见！所以，幸福新城头三年相对困难一点，无论政府、各类投融资机构、服务业产业投资方和房地产商挺过这三年就可以了！无论什么楼盘，早买比晚买好，即使有时候优惠落一点，也不会很多，无论高点或低点，都在底部区间！毕竟拆迁成本和幸福二手房均价放在那里，封杀了下行的空间！

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BYDBZCNM 发表于 2021-1-5 19:48
可以评价一下蓝光的房子吗？已经入手了，但是最近感觉工地上没动静了。

蓝光应该是银行贷款没什么压力了，还了比较大的一部分！由于冬天天气不好，经常有雨雪、天冷易冻，工地效率也不高，还不如放假回家，以减少运营成本，等春节过后，天暖和了再干也不迟！

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撒加527 发表于 2021-1-5 20:02
好的，多谢。再顺便问一下，你们那边开发的上实，楼主说都是大面积的，现在有了订了大概的面积吗？

我们公司总部只负责融资，就好比银行一样，不去参与对方太具体的事务，我们不是卖房子的！你千万别把我跟卖房的弄混了！

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孤单的豆包 发表于 2021-1-5 22:06
把你牛的 说的这么厉害 一大波喷子就在路上了

我这只是才透露一点东西，再多的也没有必要说！所以，普通老百姓根本就不知道政府和各类投资机构的底牌有多少和有多强，信息根本就不对称，瞎猜和妄加评论没有什么益处！

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团子_ 发表于 2021-1-5 22:53
这几天没事干，把周边都逛了作参考

幸福新城主要沿两条道路逐渐展开：一，珠玑西路，两侧都是标志型高层建筑；二，幸福南路，将来以引进先进工业设计研发服务业产业为主。这是幸福新城大十字主轴框架，珠玑西路与福源路是小十字主轴框架！

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猪哄哄 发表于 2021-1-6 20:05
区域价值可能值一万但是大部分选择这里的业主关注点在芝罘中学

你对幸福片区的房子作过整体调研和评估吗？你认为1万元每平在幸福片区能买到二手房吗？幸福片区最便宜的房子是支农里和幸福河，房龄在35年，很破旧，你能1万元每平买下来吗？凡是买三盛和蓝光房子的业主，花了180万元左右，他们买之前难道不去对比幸福二手房的房价吗？你对比一下只楚富春山居等楼盘的价格，你再对比一下黄务毅德城附近的港城华府楼盘，这两个楼盘足够偏远了吧？你能1万元每平买下来吗？

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好吃的不是拉面 发表于 2021-1-6 20:34
即便没有芝罘中学，那附近卖一万二是合理的。

现在海峰和开源盛世的毛坯房约11000元每平，而且房产证和土地证还没办出来！华信家园高层毛坯约13000元每平左右，多层毛坏（6层）约14500元每平左右！这算是很新的房子了！

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团子_ 发表于 2021-1-6 07:48
嗯，就位置而言的话，三盛还是比较好的是吧

三盛靠着一中，而且它是个大型小区，整体是围绕着学生的学习功能而专门设计的，学生上学和学习有优势！上实楼盘位置更好，西侧是珠玑西路向北直接到海边，南侧是福源南路，福源南路西头是一中新校区，福源南路东头是烟台四中，上实南面有一块教育用地，上实东边是国际妇儿医院和上实上古里商业街，上实西侧是新华网双子楼高层地标建筑。所以，上实周围被几个学校、商业综合体和医院所环绕，是最方便的一个楼盘！

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撒加527 发表于 2021-1-7 13:09
估计价格不便宜

万科壹都会也有个关于学区房的问题：万科壹都会北面不远就是航天小学（约200米远），东面不远是十一中（约300米），北面还有八中（约400米）。万科壹都会能否划到西北面幸福新城的几个名校分校学区里面？这是最重要的问题！如果万科壹都会划到航天小学和十一中的学区，即使比三盛或蓝光便宜点，也不能说是性价比高！

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bmwwbwd 发表于 2021-2-23 22:58
万科目前主打地铁概念，海岸兄一直对烟台地铁不看好，不知关于万科与地铁这方面有什么见解，谢谢{:face_0 ...

济南市是省政府所在地，有许多省属的大型投融资机构，我们总公司是其中一家最大的，也参与了济南地铁的融资！济南地铁融资需要找到十几家大型投融资机构的支持，另外，济南市有市级财政扶持，同时还有省级财政扶持。所以，地铁能否获得国务院批准，前提得需要许多大型投融资机构是否愿意去融资，显然烟台市找不到这么多投融资机构，并且只有自己的有限的财政，省财政不可能去帮忙！去年，山西省太原市也有了地铁，太原市GDP仅四千多亿，但太原市拥有许多省级投融资机构，并且有省级财政支持，能够极大地分摊风险和亏损，所以地铁能够通过国务院审批！烟台地铁归根到底还是要解决如何融资的问题，如何找到众多融资机构的问题？