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标题: 大胆预测：学区房的价格必将会出现回落 [打印本页]

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:03
标题: 大胆预测：学区房的价格必将会出现回落
最近需要给小孩落户，调研了学区房的资料，判断学区房价格必将会出现回落。
发现我注定将成为接盘侠。

17年~18年学区房猛增的原因：《细则》17年初出台需要提前落户，导致两届需要上学的学生需要买房，需求量翻倍，而供给并未出现变化，还是一届毕业生腾出房源。导致需远大于求，所以猛涨。
18~20年顶部徘徊，先涨后降，因为上一波的猛涨趋势的持续，卖方开始增加（价格翻倍资产变现），继而出现供需短暂平衡，买房人都会进行提前买房，后续需求相对降低。
21~22年价格稳步下降，卖房人最后的脱手时间，买房人开始减少（能买的会早买，同时买房人趋于年轻化，家里的孩子才2、3岁，资产相对少，很少有结婚第一套房是学区的），供给继续保持，因为卖方的预期在很难出现价格大跌。
22年之后价格继续下跌：政策的影响消失，对应一届学生上学一届学生毕业，供需达到平衡，价格会加快回落（但也比17年初的高，还是因为预期）。
以上分析建立在没有增量房入场和政策没有变动的情况下。
风险提示：中海芝罘里预计21年交房468套，落户时间会在21或者22年，会导致存量房的需求大减，房价会进一步下降。（中海芝罘里会有人买均价28000元的房子不是因为学区吗？）
附件1：《细则》规定的入学时间与落户时间关系；
附件2：国粹小学部分学区房价走势和成交数据
附件3：葡萄山南路房价走势和成交数据
可以通过上面的附件验证我的结论，更多干货内容可以私信找我。

作者: sunchao2011 时间: 2020-6-12 16:07
楼主，同意你的观念，回落是一定的，但是周期是多久啊，这个比较关心

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:11

sunchao2011 发表于 2020-6-12 16:07
楼主，同意你的观念，回落是一定的，但是周期是多久啊，这个比较关心

短期看供需关系，22年之后会像17年之前的供需关系，并且有中海芝罘里的增量房入场，反而会导致需求减少。

作者: Garza 时间: 2020-6-12 16:15
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:16
楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一学校对应划片，改为附件多校对多片，机选入学。

如果未来烟台也导入这一政策，那么会继续推高二马路，环山路一线的房价。

这附件的所有小学：养正，南山路，葡萄山路，潇翔都是名校。中学：芝罘中学和十中也同样是烟台的翘楚。

即便推广多校对多片政策，在二马路至环山路一线完全没有顾虑，这会变向将其稀有资源地位推高，从而推动这一片区的房价走高。

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:20

faraway 发表于 2020-6-12 16:16
楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一 ...

你忘了有个奇山中学，跟谁划呢

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:24

我爱小羊发表于 2020-6-12 16:20
你忘了有个奇山中学，跟谁划呢

你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中呢，毕竟二马路至含山路片区去十二中和二中比去奇山近。

没事多看看地图

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:28

faraway 发表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中 ...

一中的保护期还有2年，两年以后，一中的招生对象面向所有0535的地区

也就意味着一中周围考上一中的比例会极速降低

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:28

faraway 发表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中 ...

你到底理不理解多效划片？一中的学区和奇山的学区是紧挨着的，1中和10中也是紧挨着的，你非要吧1中10中硬凑在一起，本来就是想削弱二马路那，你非要加强

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:38

faraway 发表于 2020-6-12 16:16
楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一 ...

关于政策确实不好把握，我只是基于现有政策的分析，毕竟现在的政策都规定到了27年了。至少到27年不变。
即使后续出台政策，要实施的话都会有缓冲期，短期对我的预测不产生影响。
只分析的部分区域房价是因为我只考虑这两个学校，走势个人认为具有代表性，还没有精力全部都分析。
而且学区房具有联动效应，应该差距不大。

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:38

augustu911 发表于 2020-6-12 16:28
一中的保护期还有2年，两年以后，一中的招生对象面向所有0535的地区

也就意味着一中周围考上一中的比例 ...

就知道你一定会出来，嘿嘿，一中保护期的话题你和论坛里多少人扯了多少天了，一个高中的保护期和我们在讨论的优质中学资源有关系吗。

放眼烟台市，最优质的的教育资源集中的地方也就是二马路至环山路一线，没有第二个，将来如果推行多校对多片，必然会给这一片区加码。这是不争的事实。

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:38

我爱小羊发表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

其实奇山的价格能够反应它与其他两个学校之间的差异，相信大众的选择（虽然偶尔也会出错）

作者: sunchao2011 时间: 2020-6-12 16:39

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:11
短期看供需关系，22年之后会像17年之前的供需关系，并且有中海芝罘里的增量房入场，反而会导致需求减少。 ...

你的预测周期是2年后？

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:40

我爱小羊发表于 2020-6-12 16:28
你到底理不理解多效划片？一中的学区和奇山的学区是紧挨着的，1中和10中也是紧挨着的，你非要吧1中10中硬 ...

学区紧挨着的多了，你可能就知道迎祥路一线一中和奇山紧挨着吧，这一片区还和二中，十二中，莱山的中学紧挨着呢。

多校对多片的试点政策强调的是就近入学，距离是个硬指标，二马路的住户不会被分到奇山中学去，看看北京的政策再来和我讨论

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:41

我爱小羊发表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

哎，你咋不说更近的二中和十二中也能解决呢，小朋友

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:42

Garza 发表于 2020-6-12 16:15
不光学区房,都要一起回落

只知道学区房的供给关系，如果学区房降价的话会有联带影响，但是影响不大，因为需求的人群不一样。
这个不作为参考，如果这都影响其他房源的话，那么影响因素就更多了。
综合判断：对非学区方的影响不知道

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:43

faraway 发表于 2020-6-12 16:40
学区紧挨着的多了，你可能就知道迎祥路一线一中和奇山紧挨着吧，这一片区还和二中，十二中，莱山的中学紧 ...

去看看青岛市南市北怎么画的吧，都实行很多年了，小学升初中多效划片，本来奇山小学就有一部分是升一中的，按你的政策把这部分给砍出去了？把分到奇山小学然后上一中的你打算挪到哪个学校？

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:44

faraway 发表于 2020-6-12 16:38
就知道你一定会出来，嘿嘿，一中保护期的话题你和论坛里多少人扯了多少天了，一个高中的保护期和我们在讨 ...

那就面临一个问题，如果这篇区域的孩子考不上一中，那么家长面临一个选择

一，卖房搬家

二，到其他高中附近再买房或者租房

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:45

faraway 发表于 2020-6-12 16:38
就知道你一定会出来，嘿嘿，一中保护期的话题你和论坛里多少人扯了多少天了，一个高中的保护期和我们在讨 ...

还有一点，两年后，幸福新城的那些名校分校区也该有眉目了吧

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:46

sunchao2011 发表于 2020-6-12 16:39
你的预测周期是2年后？

我确定的是22年之后降得会比较多，10%以上

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:47

faraway 发表于 2020-6-12 16:41
哎，你咋不说更近的二中和十二中也能解决呢，小朋友

你就不敢想奇山跟2中10中划到一起，害怕崩塌，市南区那么大的区总共划了3个片区，芝罘区你想划几个吧？按你的规则

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:48

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:38
关于政策确实不好把握，我只是基于现有政策的分析，毕竟现在的政策都规定到了27年了。至少到27年不变。
...

目前的政策制定应该是出于对重点院校的承受招生能力做的考量，中间期越长，教育部门越可以有充足的时间去规划相应的方案。

未来学区房如果真要走低，可能性也只有一个，那就是名校的分校效应在建成后若干年逐渐释放（毕竟目前御龙山，幸福片区未来的分校质量还不明朗）。

但就供需来看，有相当一定比例的家庭有了二胎，学区房并不会像此前上了初中就卖那种大批量现象发生，持有的周期会增长，这就变相控制了供给方面。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:49

faraway 发表于 2020-6-12 16:40
学区紧挨着的多了，你可能就知道迎祥路一线一中和奇山紧挨着吧，这一片区还和二中，十二中，莱山的中学紧 ...

北京多校划片之后学区房降温了

你觉得烟台会升温？

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:49

augustu911 发表于 2020-6-12 16:28
一中的保护期还有2年，两年以后，一中的招生对象面向所有0535的地区

也就意味着一中周围考上一中的比例 ...

有这样的政策出来吗？我不知道哎

请给出出处，谢谢！

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:50

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:49
有这样的政策出来吗？我不知道哎
请给出出处，谢谢！

百度一下，有很多，且已经实行了两年了

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 16:52

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:49
有这样的政策出来吗？我不知道哎
请给出出处，谢谢！

(, 下载次数: 30)

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:53
影响房屋价格的因素很多，供需关系实际上只是在外部环境不做变化的前提下才能作为主要因素。

未来烟台的不定性有很多，诸如城市发展质量是否能够再上一个台阶，芝罘区的核心作用是否能够回归，地铁周边影响，是否会有加大吸引外来人口的政策（反方向是否会有大量人口从烟台流失）

再大点数说，国家对房价的整体宏观调控政策，货币金融等相关政策。

放在更大的背景下，这个量级的供需不是通过这种摸底能摸出来的。

二十年前对开发区房价如果按照这种供需关系分析，那肯定不会是现在的价格。

不好意思，兄弟，不是为了打压，我是心里想啥说啥。但还是很佩服有人能踏实的做点数据分析，用理性说话。

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:54
各位客官，我发个连接上来，以上内容是我的调研结果，还有更多内容，如有需要的朋友请加入我的知识星球（付费59），谢谢！
我会在会将我的调研资料全数上传，并且在一年的时间里与我们交流，我把这个事情当作一个项目来做的。
项目负责人我：一个四岁孩子的父亲、一个理科硕士、项目的负责人（这里指的是我上班的公司），花了一个月的时间（还在持续中）为我自己的百万项目（买房）做的调研报告，你都可以看得到。
项目助理一妻子：理科博士，全程检查我的逻辑思维以及数据来源（工作好像是审批项目的），认为我需要标价200元。
项目助理二好友兼前同事：工科硕士、两个孩子的家长，有过买二手房的经历（非学区房），一个从2017年就开始关注学区房，需要在21年前入手学区房。提供了一个能够让你节省几千元的办法。建议我：标价199或者99元。

作者: sunchao2011 时间: 2020-6-12 16:55

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:46
我确定的是22年之后降得会比较多，10%以上

按照28000的中海知孚里房价计算，22年降2800以上，不是，你这个以上太空旷了，从11%开始没有封顶啊，咱不带这么玩文字游戏预测的行吗？好多人看着这贴呢。

，另外，现在中海知孚里部分房价应该也没有25000这么夸张吧！

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:55

augustu911 发表于 2020-6-12 16:44
那就面临一个问题，如果这篇区域的孩子考不上一中，那么家长面临一个选择

一，卖房搬家

大家，很多考上一中也搬家了，学区房的功能不是为了一定要考上一中，而是给孩子提供更好的小学和初中教育。

你的这个思维逻辑就很low

作者: 我爱小羊 时间: 2020-6-12 16:56
公民同招会加强学区，但是会更多地加强九年一贯制学区，这个大家要明白，青岛公民同招以后，私立为了自己安全需要锁定生源，都开始搞九年一贯制，公立九年一贯制（不需要划片）和确定性的多效划片学区被加强

作者: faraway 时间: 2020-6-12 16:58

augustu911 发表于 2020-6-12 16:45
还有一点，两年后，幸福新城的那些名校分校区也该有眉目了吧

分校效应会不会有，这个不否认。

但具体的教学质量情况一般要3~5年才能体现。而且如果未来推行多校对多片政策，不会保证幸福片区的孩子一定会上名校

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 16:59

faraway 发表于 2020-6-12 16:53
影响房屋价格的因素很多，供需关系实际上只是在外部环境不做变化的前提下才能作为主要因素。

未来烟台的 ...

没有关系，都是拿上来讨论的，我也是需要买房才总结出来的，仅供参考。
你说的问题站的角度太高了。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:00

faraway 发表于 2020-6-12 16:55
大家，很多考上一中也搬家了，学区房的功能不是为了一定要考上一中，而是给孩子提供更好的小学和初中教育 ...

low不low，你说了不算

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:00

faraway 发表于 2020-6-12 16:58
分校效应会不会有，这个不否认。

但具体的教学质量情况一般要3~5年才能体现。而且如果未来推行多校对 ...

幸福片区不一定上名校，二马路片区也一样

作者: faraway 时间: 2020-6-12 17:00

augustu911 发表于 2020-6-12 16:49
北京多校划片之后学区房降温了

你觉得烟台会升温？

片区内单一重点院校的会降温，片区内名校扎堆的一定升值。

作者: faraway 时间: 2020-6-12 17:02

augustu911 发表于 2020-6-12 17:00
low不low，你说了不算

嗯，low不low，我收了不算，但这是我个人对你的判断，这对于我就算！

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:05

augustu911 发表于 2020-6-12 16:52

对于我而言，这个信息价值太高了

作者: 浪里小胖龙 时间: 2020-6-12 17:06
专业，好地段好户型的房子价格应该很稳吧

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:12

augustu911 发表于 2020-6-12 16:52

想明白了，之前芝罘区前1000上一中，现在全市前1000上一中，考虑到离家远近的问题数量还会少点。
而19年全市前1000名中芝罘区占了600多，所以学区的意义还是存在，有一些削弱。

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:13

你龙哥发表于 2020-6-12 17:06
专业，好地段好户型的房子价格应该很稳吧

看见这些图表数据，曲线，就想起了当初以前身边炒股的朋友们：痴迷于周线图，月线图，小时图啥的，结果这些所谓的技术派死的都比较悲壮……
未来本就不可预测，假如一个简单的图表就能把握所有看见，看不见，想到，想不到的因素，那也太简单了……
有一点有目共睹，中国房价从房改以后，一路被唱空，一路也算高歌猛进，也算波浪式前进了……

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:14

faraway 发表于 2020-6-12 17:00
片区内单一重点院校的会降温，片区内名校扎堆的一定升值。

没觉得

看看北京就知道了

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:15

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:12
想明白了，之前芝罘区前1000上一中，现在全市前1000上一中，考虑到离家远近的问题数量还会少点。
而19年 ...

削弱

就是不知道削弱到谁家头上

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:16

你龙哥发表于 2020-6-12 17:06
专业，好地段好户型的房子价格应该很稳吧

房价只有交易才有价格，你说的是价值（很晕），那就理解成一样的就行。
学区的房价包括两部分（居住价值、学区价值），越小的房子居住价值越低，越大的房子居住价值也高。而学区价值是一样的。这就是看到很多小面积成交而大面积比较少的原因，看看17年之前成交的都是什么面积就知道了。
回答你的问题：趋势一样幅度减少。

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:20

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:11
短期看供需关系，22年之后会像17年之前的供需关系，并且有中海芝罘里的增量房入场，反而会导致需求减少。 ...

楼主考察的还是有些偏颇了，芝罘里有去买的，之前认购的基本差不多，好像还有不多没卖完。
那部分的需求已经一一对应，等到交房子时，只是去入住而已，何来会影响整体供需数量的道理？

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:20

augustu911 发表于 2020-6-12 17:15
削弱

就是不知道削弱到谁家头上

相比而言还是具有优势，就会有人选择。
学习好坏在幼儿园阶段很难看出来，简单统计就好，其他区20%的概率，学区房50%的概率（简单举例，数据没有调查）

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:23

faraway 发表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中 ...

其实楼主看来不太常来论坛，关于烟台的学区房，咱们论坛里已经讨论，争论过若干次了，基本上把各个因素也翻的底朝天了，其他地区的论坛未必讨论的那么彻底，
只要一搜索：“学区”“一中”一片片的坛友推荐和讨论，把情况也说的差不多了。还真不太有秘密可言。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:24
丑陋的孔雀，没算算现在那一片空了多少房子未来会拿出来卖

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:24

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:20
相比而言还是具有优势，就会有人选择。
学习好坏在幼儿园阶段很难看出来，简单统计就好，其他区20%的概 ...

的确会有人选择，但是失败的概率比以前大了

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:24

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 17:20
楼主考察的还是有些偏颇了，芝罘里有去买的，之前认购的基本差不多，好像还有不多没卖完。
那部分的需求 ...

欢迎大姐的到来：我的判断是买中海芝罘里的房子是冲着学区去的，这部分人原本应该是在22年之后接手现有二手房的人群（还是因为学区）。
如果判断是为了居住目的买中海芝罘里则不会对房价造成影响。
28000元的均价并且多数是小面积，我很难想想就是为了居住。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:25

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:20
相比而言还是具有优势，就会有人选择。
学习好坏在幼儿园阶段很难看出来，简单统计就好，其他区20%的概 ...

理科博士，能不能算出人心的贪婪和恐惧

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:26

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 17:20
楼主考察的还是有些偏颇了，芝罘里有去买的，之前认购的基本差不多，好像还有不多没卖完。
那部分的需求 ...

追加：已经买了的不代表能够去入学，需要有不动产证才行（这就是东山名郡存在很多法拍房的原因，没证）

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:29

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:42
只知道学区房的供给关系，如果学区房降价的话会有联带影响，但是影响不大，因为需求的人群不一样。
这个 ...

楼主单纯从供需分析，问题有：
每年会有多少家长打算购买东山片区的？
房子存量又有多少？
这些存量会消耗多久？
有具体数据吗？

作者: faraway 时间: 2020-6-12 17:30

我爱小羊发表于 2020-6-12 16:47
你就不敢想奇山跟2中10中划到一起，害怕崩塌，市南区那么大的区总共划了3个片区，芝罘区你想划几个吧？ ...

市南目前的三个片区就只有中区的三所中学采用对多片区这三所中学的距离你自己查查还是强调距离其他两个片区仍然采用老政策单一去学车一知半解别瞎嘟嘟

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:34

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:38
关于政策确实不好把握，我只是基于现有政策的分析，毕竟现在的政策都规定到了27年了。至少到27年不变。
...

楼主从2017年到2020年短暂的三年时间里，做出了总体的趋势，那么2014－2017年之间发生了什么？
楼主知不知道就算2008－2009年的时候，其他市中心的房子是五千元时，一中，二中，周围的二手房就是七八千一平方了。
这个又如何解释？
并且因此假如烟台整体的房价抬升了一点，（未来可能有三种，上升当然是一种。）其他房子都抬升了，一中学区周围的房子，非要突出个性，就向下降，
为了满足你接盘的心理？

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 17:35
孔雀这么担心自己的房子贬值么？

输不起

作者: faraway 时间: 2020-6-12 17:44
多看看北京的细则少抬杠

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:44

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 17:29
楼主单纯从供需分析，问题有：
每年会有多少家长打算购买东山片区的？
房子存量又有多少？

还真是没有更具体数据了，我的数据都已经体现出来了。
直能说从17年开始长的这个趋势，之前的历史确实不了解。
我就是个买房的，而且也不愿意看见房价跌，毕竟22年已经入局了。

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:48

augustu911 发表于 2020-6-12 17:35
孔雀这么担心自己的房子贬值么？

输不起

所有人对自己的房子多多少少都有感情，也都不希望跌。
我分析的短时间的趋势是这样，至于准确性留待后续验证吧。
其实长期看学区房还是趋势，看看北京的学区房与非学区的差距。
另外最近深圳出了个为学区房到教育局下跪事件，回去我用电脑发出来。

作者: faraway 时间: 2020-6-12 17:49

augustu911 发表于 2020-6-12 17:35
孔雀这么担心自己的房子贬值么？

输不起

你是这么开兴房子跌价吗孔雀如果是输不起你又是啥呢

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:51

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 17:34
楼主从2017年到2020年短暂的三年时间里，做出了总体的趋势，那么2014－2017年之间发生了什么？
楼主知不 ...

我接在顶点附近。
我也不相信我有这么大影响力。

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:55

faraway 发表于 2020-6-12 17:49
你是这么开兴房子跌价吗孔雀如果是输不起你又是啥呢

我的目的跟房价无关，我是想兜售我对这些信息的研究成果，不仅限于此。
来我的知识星球吧里面有更多的内容，谢谢。
有买学区房需要的来。
(, 下载次数: 64)

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 17:55

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:24
欢迎大姐的到来：我的判断是买中海芝罘里的房子是冲着学区去的，这部分人原本应该是在22年之后接手现有二 ...

买了就近的房子，孩子回家近，休息也方便，这是很正常的需求。
至于行情谁说得准，反正有买了一百多万奔驰车2011年的，今年出手才卖26万，也没看见车主心疼的哭鼻子，房子不比车强太多了，附加值那么多。
反而是很多人，太希望看到住在这里人的笑话了，因为论坛里可以无限展示出他们实际幸灾乐祸的丑陋心态，人啊，真不知道人来人往的肚子里有多坏，论坛里不用装，就都暴露出来了。
这是前阵子芝罘里小区在选择小棚……
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(, 下载次数: 47)

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 17:57

faraway 发表于 2020-6-12 17:49
你是这么开兴房子跌价吗孔雀如果是输不起你又是啥呢

仅仅是陈述自己的分析，与他。
凤凰在我的之前的帖子里留过言，学区的信息知道的也很多。

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 18:01

faraway 发表于 2020-6-12 17:49
你是这么开兴房子跌价吗孔雀如果是输不起你又是啥呢

他这个人就是被别人嚼过，丢弃在路边的口香糖，一旦踩上，还是挺粘鞋底的……

作者: faraway 时间: 2020-6-12 18:01

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 17:23
其实楼主看来不太常来论坛，关于烟台的学区房，咱们论坛里已经讨论，争论过若干次了，基本上把各个因素也 ...

未来家长们重视教育的风气会越来越盛简单的供需关系起到的作用越来越小需求侧不会每年不变

作者: faraway 时间: 2020-6-12 18:03

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 18:01
他这个人就是被别人嚼过，丢弃在路边的口香糖，一旦踩上，还是挺粘鞋底的……

嗯三年前让我发我的车库合同真发了她又转移其他话题真无语

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 18:12

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:44
还真是没有更具体数据了，我的数据都已经体现出来了。
直能说从17年开始长的这个趋势，之前的历史确实不 ...

论坛里许多人从98年房改经历了，2003年出政策经历了，2009年四万亿，房贷打折也经历了，2011－2012强力打压经历了，2015年股市崩盘之后的房产状态也经历了……
   身边市中心这些房产的变化也都看在眼里，论坛里房空们的一路叫嚣也都看见了，反正嘴里喊房空积极的，手里没什么东西这是肯定的。
不知道现实中看到这样的人，判断房空这么准，手里居然什么也没有的人，是如何能够自信地论证自己的。
   现实中假如碰到一个啥也没有的人，滔滔不绝，他的观点敢信不敢信？
      信他房子马上大跌，我们估计也会卖掉，手里两手空空……真是跟什么人，受什么人的影响。

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 18:14

faraway 发表于 2020-6-12 18:03
嗯三年前让我发我的车库合同真发了她又转移其他话题真无语

嗯，他可以叫做“被嚼过丢弃在路边的口香糖”，挺合适的。
这样的人，讨论可以，别当真，现实生活中属于负能量，必须躲……

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 18:22

zyx2008 发表于 2020-6-12 17:48
所有人对自己的房子多多少少都有感情，也都不希望跌。
我分析的短时间的趋势是这样，至于准确性留待后续 ...

你对于市中心的房子，学区房研究的还是少，你是担心22年买了房子房价跌，是恐惧心理。
其实你买学区房肯定是为了上学用，反而不用担心涨跌问题，教育的用途，足够了。就像买了奔驰一年跌价十多万，它的用处是需要每年付出十多万加费用的，
买得起就无所谓。
并且说起涨跌，房地产从来就是长线，五年都属于基本周期，十年都正常，并且长周期只要国家不崩，城市不崩，肯定不亏钱。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 18:23

faraway 发表于 2020-6-12 17:49
你是这么开兴房子跌价吗孔雀如果是输不起你又是啥呢

我输赢都可以

作者: faraway 时间: 2020-6-12 18:26

augustu911 发表于 2020-6-12 18:23
我输赢都可以

唉相信你在你所在的组织里当然如果有组织也一定是个难缠的角色

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 18:27

faraway 发表于 2020-6-12 18:26
唉相信你在你所在的组织里当然如果有组织也一定是个难缠的角色

输，不丢人

输不起才丢人

作者: faraway 时间: 2020-6-12 18:27

augustu911 发表于 2020-6-12 18:23
我输赢都可以

我大胆猜一猜你应该还没有孩子吧我的逻辑是你考虑学区房时从来不提他的教育属性

作者: faraway 时间: 2020-6-12 18:28

augustu911 发表于 2020-6-12 18:27
输，不丢人

输不起才丢人

无数刚需为你而骄傲

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 18:28

faraway 发表于 2020-6-12 18:27
我大胆猜一猜你应该还没有孩子吧我的逻辑是你考虑学区房时从来不提他的教育属性

这个我的家务事就没必要让你知道了

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 18:29

faraway 发表于 2020-6-12 18:28
无数刚需为你而骄傲

无数炒房客为你骄傲

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 18:53
我发现我对房产的话题特别感兴趣，尤其是@augustu911在的地方

，这么说吧讨论学区房，首先要确定什么人买学区房（最好的幼初，高中就不是学区），是有钱人！穷人思维去想有钱人的想法，根本就想不明白。还分析啥啊？这根本就不是普通房产。穷人是用时间换钱，而有钱人是用钱换时间。能买一种附近的人绝大部分都不是首套房，人家是去买学区的，买的圈子，买的资源，这个圈子都非富即贵（在我们小烟台小地方算哈，别较真），一定是烟台最顶尖那部分人买的，穷人怎么能想到将来这些孩子出国比例会很高，上优质高校的概率也比其他孩子高。校友的圈子也是其他学校不能比的。将自己放在大概率成功的位置也是这波人所考虑的。而不是穷人经常说的儿孙自有儿孙福，这么不负责任的话。孩子将来发展的好现在投入的这点钱，你认为有钱会在乎么？你回头看10年，100万和现在一样么？那么作为有钱人你怎么选择？讨论这么多不如多想想怎么挣钱。

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 18:56
说句很多人不爱听的，学区就不是穷人该讨论的该干嘛干嘛去，反正自己又买不起，想那么多干嘛？

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 18:59

cmffire2020 发表于 2020-6-12 18:56
说句很多人不爱听的，学区就不是穷人该讨论的该干嘛干嘛去，反正自己又买不起，想那么多干嘛？

部分同意。
学区也不是富人考虑的，因为有继承财产，有出国。

花100万买个学区，十年之后再卖了，大概率上能保证跑赢通胀。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:02

cmffire2020 发表于 2020-6-12 18:53
我发现我对房产的话题特别感兴趣，尤其是@augustu911在的地方，这么说吧讨论学区房，首先要确定什么 ...

你觉得树能长到天上去么

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 19:15
最近买学区房发现了很多之前不知道的内容，并据此整理了好几篇干货文章，（如需要了解更多请为知识付费59元，扫描下方二维码加入），谢谢。

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 19:17
911还不明白，房价不用涨价也行，就图教育资源，人脉资源当捎带，就像买奔驰350，入手之后就每年跌价十几万……
就是跌价，就买它的使用价值，你能不能接受？能接受就买，不能接受就不买。
本来用东西都有折旧费的，别人买了家具自己使用了，换新家的时候，很多不带去的，要你说买那些家具也是傻？买了家具就要涨价，而不是为了使用？

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 19:24

cmffire2020 发表于 2020-6-12 18:53
我发现我对房产的话题特别感兴趣，尤其是@augustu911在的地方，这么说吧讨论学区房，首先要确定什么 ...

嗯，逻辑严谨，赞同。
按照那个911的说法，他的手机不能买了，太亏，买了之后再卖不能涨价，两三千的手机最后卖几十……
这老百姓手机一两年一换很正常，没人想着一定要用完了涨价才去买。房子也是，用的上，兜里有米，买。假如没有米，就不买，好像那大奔必须白送才对一样，天天幸灾乐祸地，心肠很不好……

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 19:26

augustu911 发表于 2020-6-12 19:02
你觉得树能长到天上去么

树不能，但是钱能一直印，你只要不能否认这个，那么社会商品的价格就会一直涨。钱比房子过剩的速度更快。

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 19:28

美丽的孔雀发表于 2020-6-12 19:24
嗯，逻辑严谨，赞同。
按照那个911的说法，他的手机不能买了，太亏，买了之后再卖不能涨价，两三千的手机 ...

他心眼没用在挣钱上，就不会变有钱！

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:34

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:26
树不能，但是钱能一直印，你只要不能否认这个，那么社会商品的价格就会一直涨。钱比房子过剩的速度更快。 ...

你看看委内瑞拉和津巴布韦

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:36

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:26
树不能，但是钱能一直印，你只要不能否认这个，那么社会商品的价格就会一直涨。钱比房子过剩的速度更快。 ...

那为什么青岛二手房价能连跌十几个月

这是几个月都不印钱了吗

作者: ytdaojiashu 时间: 2020-6-12 19:36

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:28
他心眼没用在挣钱上，就不会变有钱！

嗯，是的，很多心术不正的人，使坏的心眼儿会蒙蔽了他有用的智慧，所以这种人价值不大，现实中坚决不能交往。
负能量会和腐败的气味一样，让其他人防不胜防，躲的越远越好是策略……

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:37

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:26
树不能，但是钱能一直印，你只要不能否认这个，那么社会商品的价格就会一直涨。钱比房子过剩的速度更快。 ...

这是几个月不印钱了吗

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 19:40

augustu911 发表于 2020-6-12 19:34
你看看委内瑞拉和津巴布韦

嗯，你看看建国以后是不是也出现过200万亿，你看看咱们怎么解决的。你觉得不可能么？很好解决的，再发行新的，对换一下，10000:1啥的。

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:42

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:40
嗯，你看看建国以后是不是也出现过200万亿，你看看咱们怎么解决的。你觉得不可能么？很好解决的，再发行 ...

你真的想多了

一个国家没对外开放的时候还可以这么做

一个国家的货币想要走出国门成为世界货币，不可能这么做

你的经济学老师的棺材快按不住了

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 19:53

augustu911 发表于 2020-6-12 19:42
你真的想多了

一个国家没对外开放的时候还可以这么做

嗯，我严重怀疑你是个小编的马甲啊。听你来讲，看看钱能减少么？

作者: augustu911 时间: 2020-6-12 19:54

cmffire2020 发表于 2020-6-12 19:53
嗯，我严重怀疑你是个小编的马甲啊。听你来讲，看看钱能减少么？

我严重怀疑你的智商，竟然认为我是小编的马甲

作者: cmffire2020 时间: 2020-6-12 20:05

augustu911 发表于 2020-6-12 19:54
我严重怀疑你的智商，竟然认为我是小编的马甲

嗯，确实，能跟你较劲，就说明我智商不高，我错了。以后不会了。

作者: 烟台BBS最帅的人 时间: 2020-6-12 20:23
算另外一笔账，不买学区而是选择私立，一年学费一万五，租房两万五，一年成本四万，九年就是36万。
除非是对教育没有什么要求，全靠孩子自身努力成才，或者家里有矿已经把未来规划好了

作者: zyx2008 时间: 2020-6-12 21:25

xmchx 发表于 2020-6-12 20:23
算另外一笔账，不买学区而是选择私立，一年学费一万五，租房两万五，一年成本四万，九年就是36万。
除非是 ...

义务教育阶段课外辅导班是不是也的要报一下，一学期两个，一年四个均价4000，应该不过分。
学区房十年之后会变现的，而且大概率上会跑赢通货膨胀。
你的想法理论可行，实际花费算少了，应该在加15万。

作者: 烟台BBS最帅的人 时间: 2020-6-12 21:50

zyx2008 发表于 2020-6-12 21:25
义务教育阶段课外辅导班是不是也的要报一下，一学期两个，一年四个均价4000，应该不过分。
学区房十年之 ...

不算不知道，一算就知道教育的成本有多高了

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